本成果的研究主要来源于国家自然科学基金项目我国房地产预售合同研究、教育部新世纪优秀人才支持计划基于我国证券市场的风险预算方法研究,及两项四川社会科学联合会项目。 研究目的与意义 本成果着眼于采用规范化的研究方法来解决房地产市场中的热点问题和新问题,为投资者、消费者、供给者及监管者提供决策的理论依据。 主要论点与论据 1.我国住宅价格波动具有聚集性、非对称性、存在显著性季度差异。住宅价格波动对收益率有显著的影响,住宅价格涨跌幅与现房空置量之间呈反向相关关系。住宅价格的长期影响因素包括可支配收入、银行贷款、住宅需求等;短期住宅价格的影响因素有需求、土地供给和开发等。 2.房价和租金短期相互独立,房价是租金变动的长期原因。土地招拍挂制度全面实施后,长期均衡对房价和地价的调整力度均低于之前。期房和现房价格存在长期均衡和双向价格引领关系,但两个市场之间不具有显著的波动溢出效应。 3.公司房地产重组有显著的财富效应,规模、所处行业、负债率、自由现金流和公司治理情况等均会对购置企业的股东财富变化产生显著影响,自愿剥离的财富效应显著高于非自愿剥离。公司房地产持有率与企业的资本结构相互影响,房地产率的提高不会显著的增加企业的股票超额收益,但能显著降低股票收益的系统风险。不同负债水平企业的房地产持有率对超额收益的影响无显著差异,而负债率较低的企业的房地产率对系统风险的降低程度显著较大。 4.我国房地产市场在投融资结构和供需总量和结构方面呈现出极不均衡的态势。通过聚类分析,可将我国房地产市场分为六大类,实施分类宏观调控。 5.商品房预售固定价格合同对开发商存在激励,预售数量小于开发总量,开发商承担的风险与其收益不匹配,禁止预售融资会导致期房价格上涨。对于带违约金的商品房预售合同研究,签约成本越小,预售数量越大;预售制度效率越高,合同的边际净福利损失越小;预售合同的期房销售价格对同期现房价格和房价预期增量存在显著影响。 6.在考虑房地产市场背景风险情况下的有效组合可以被分离成两个独立的组成部分：均值方差有效组合,对冲背景风险而构建的自融资组合;风险资产组合的有效边界相对于传统均值方差有效边界右移。 创建与创新 1.构建了综合考虑宏观层面、中观层面和微观层面因素的住宅价格多层面因素的理论模型并进行实证。 2.研究了土地制度的结构性改变对我国土地市场和住宅市场效率及其因果关系的影响。 3.研究了中国企业公司房地产重组的财富效应,全面研究了影响公司房地产率的因素。 4.定量研究了国内房地产市场价格波动特征和非均衡特征,在此基础上构建了房地产市场分类方法。 5.从合同理论的角度对商品房预售合同进行了理论研究。 6.考察了房地产市场背景风险下有效组合的性质。 社会经济效益 1.关于分类宏观调控的研究成果被报送省委省政府领导参考,得到省委副书记的重要批示。 2.关于房地产价格特征及宏观调控的研究成果被应用于房企的产品定价及战略制定,加速了资金回笼,累计节约资金占用成本逾千万。 3.关于公司房地产的研究被应用于企业的房地产管理,累计为企业增收节支逾700万。